世界中で猛威を振るうコロナウィルスですけど、今現在、なぜか株式よりもJ-REITのほうが暴落する現象が起きてます。なんでか。
私が抱えているエスコンジャパンREITも大暴落してますけど、そっちは半年で-43.86%なので、指数には勝ってますね。なんだよかった。（よくない）
オフィス系、住宅系、ホテル系、商業系REITそれぞれの具合は以下の通り。
ビルファンドもこんなに下がるのかというのと、インベスコどうした。
アドレジのほうが下がっています。タワマン物件などが入っているからかしら。
ホテル系はきつい。これは絶望しか無いけど、リゾートホテルと通常ホテルのどっちの業績が悪いのだろうか。どっちもか。
商業系はこちら。エスコンジャパンは底地が入っているのでマシなのだろうか。
次に、なぜ下がっているのかを分析したい。ネット上には日経平均への連れ安、投信の解約売り、地銀の投げ売りといった要因が挙げられているけれど、どうなんだろうかね。もし破綻リスクが懸念されるのなら、LTVと含み損益が大切になってくるはず。
| タイプ | 銘柄 | 下落率 | LTV | 含み損益率 | 金融機関保有率 |
| オフィス | インベスコ | -53.53% | 49.44% | 20.18% | 49.7% |
| オフィス | ビルファンド | -31.14% | 41.57% | 13.99% | 56.1%(地銀5.2) |
| 住居 | スターツ | -26.78% | 50.83% | 12.79% | 38.3% |
| 住居 | アドレジ | -39.86% | 49.89% | 28.59% | 71.3% |
| ホテル | ジャパンホテル | -70.45% | 40.59% | 40.42% | 46.8% |
| ホテル | 星野リゾート | -52.69% | 25.7% | 15.23% | 52.46% |
| 商業 | リテール | -57.91% | 44.93% | 12.55% | 58.7% |
| 商業 | エスコンジャパン | -43.86% | 43.71% | 10.54% | 35.6%(信用金庫12.7) |
- 金融機関保有率が低いのはエスコンジャパンとスターツだが、含み益は少ない。
- アドレジがレジなのに大きく下げているのは金融機関が投げているからなのかもしれない。
- ジャパンホテルは含み益が大きく、実は売られ過ぎなのかもしれない
- スターツは個人が多く持っているので下落率が低めなのか
- エスコンジャパンは信用金庫が大投資主になっていて特殊。彼らは投げるのか？
- 下落率と各数値との相関はいまいち
結局よくわからんな。問題はREIT価格の今後がどうなるかだけれど、リーマンショック時を見ても実際には営業収益は大して下がらない。つまりいずれは適正な利回りになるまで価格が回復すると考えていい。
しかし、借入金利が上昇したり、売却損が出るときは下がる。とはいえ今のREITはスポンサーもそれなりにしっかりしているし、超低金利時代なので金利はそんなに上がらないと思う。売却損についても制度改正により利益超過分配が可能になっているから、それほど劇的な影響はないはずだし、含み益が2割もある銘柄であればそうそう売却損はでないだろう。
インベスコやアドレジの投げ売りを拾うのは報われる可能性が高いと思う。
いろいろ調べてくれている人がいたので引用しときます。
リート一覧を引き続き触ってみた。
— じろ(26) (@26ooo) March 22, 2020
一部の内容や加重平均を追加。
明日以降の相場に備えてじっくり見てみてね！ pic.twitter.com/cQO4FvsM6B