このところREITがだだ下がりである。理由はおそらく利上げ。だけどそんなに影響あるかな。すでに織り込み済みかなという感あり。
現在利回りトップのエスコンジャパンについて、1月25日にだした借り換えIRによるとTIBOR+0.4%とか。これ、TIBORは三か月金利を参照するみたいなのでそもそも低い。上乗せされる金利こそが大事なのだが、その推移を表にしてみた。
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| TIBOR3か月 | 0.06909 | 0.06909 | 0.05727 | 0.06727 | 0.07455 |
| 3年 | 0.4 | 0.30 | 0.40 | ||
| 4年 | 0.5 | 0.35 | 0.35 | 0.35 | 0.45 |
| 5年 | 0.45 | 0.45 | 0.55 | ||
| 6年 | 0.50 |
2022年は4年の借入金利が+0.35%まで下がっていたのに、2023年は不祥事による信用力の低下を反映したのか0.1ポイント上昇。これは良くない。とはいっても借入金300億円だから影響は3000万円。ただし今年については2019年に借りた+0.5%の借り換えだから実質は金利はむしろ下がっている。金利負担が上がり始めるのは来年からかな。ちなみに3000万円は純利益に対して3%程度。
5年物国債金利をチェック。上がってる。1年で0.3ポイントも上がっている。とすると+0.1で済んでいるのはむしろ凄いのかもしれない。じゃあこれ来年はもっと上がるのかどうかというところだけど、わしはそんなに上がるとは思ってない。
年間分配金は6400円程度。現在の投資口価格109,400円に照らすと5.85%である。もし+0.3されても利益は1割減程度なので利回り5%を維持しそう。なんとなくの経験だが、利回り5%は長期的には買ってよい水準。あまり投げ売りする必要はないだろうな。
というかもっとはよ売れ。